从全球范围内看，地铁亏损都是常态。比如，国内地铁运营里程最长的北京，2007年至2013年，政府共计补贴地铁运营公司各类财政资金221亿元，主要用于弥补线路基本运营亏损、设备设施更新改造支出。但是在香港，港铁公司不仅不需要政府补贴，反而能够盈利。
港铁公司的前身为香港地下铁路有限公司，于1975年成立。截至2015年年中，港铁公司的市值约为2109亿港元，其中政府占股76.7%。据悉，港铁公司目前的负债率仅为7%，远远低于其它国内外地铁公司。公开资料显示，目前，港铁公司运营香港9条市区铁路线及一条机场快线，并在新界西北提供轻轨服务，总长约221公里，工作日日均运量超过546万人次，占香港公共交通总运量的48.1%。此外，港铁公司还在香港之外的6个城市运营铁路，全球超过两万名员工。
盈利靠的是“轨道交通+物业”
港铁过去三十六年之所以盈利，靠的是R+P（轨道交通+物业），它的盈利一多半来自于地铁上盖的物业开发；物业租赁和管理。事实上，港铁的模式是历史的选择。四十年前，香港人口快速增长，基建不到位，房屋严重短缺，交通更是挤的水泄不通。政府为解决交通问题，决定兴建全新的地下铁路。另外，为了缓解金融危机带来的冲击，政府决定以商业原则经营铁路，以铁路上盖及周围的土地发展来提供所需资金，“轨道交通+物业”应运而生。
轨道交通的投资跟一般的投资不一样，它的前期资金很大。建好以后，营运的时候也要不断地做投资追加资产更新，比如港铁2014年的利润为116亿港元，必须要投入60亿港元对轨道系统进行维修，更新，要不然，零件、系统就会老化发生问题。
港铁公司的成功在于发现了一个规律。地铁运营还要按照市场来收费，不能自己随便收费，但是没有竞争力的票价就会亏本，这是一个矛盾。不过地铁跟公交跟巴士不同的是，铁路能够带来一些延外的经济效应。一旦建了车站以后，旁边的地价会因为交通方便而提升，如何去回收增加额外的效益是一个很好的课题，香港采取用轨道交通+物业的模式来回收这个价值。
究竟如何回收这个价值？港铁操作的程序是这样的：在建一条新线的时候，政府先做规划，觉得要建这条新线了。然后做可行性研究，找出资金缺口如何，比方说要建一条地铁需要500个亿，将来收入跟支出是如何，最后算下来可能资金缺口是200个亿，那么就来填补这个资金缺口。”
然后港铁公司开始参与，找出一些地块，这些地块政府给港铁开发，政府会测算其将来能够得到的利润，并且这个利润要能够填补地铁建设的资金缺口。
地铁站提升地价
香港的南港岛线（东段）就是这个操作思路。姚展告诉记者，“当时政府聘请两个顾问团来讨论，我们说要填补南港岛线（东段）资金缺口，我们要某个块地，上面的楼面面积是多少，政府就聘请专业公司来估算，他们觉得没有吃亏就跟我们签合同、给我们这个地块，把轨道一起捆绑，给我们运营权，这些地给我们的时候不是无偿给我们，我们是要给地价的，并且是按市场价格来付地价的。”
港铁公司城市规划主管姚展透露这其中还有玄机。“付了地价的话，我们如何能够从中得到利润去填补资金缺口呢？奥妙的地方在于我们支付地价是按这块地假如没有地铁进入的时候计算的，这块地政府要拿去市场卖100个亿，我们跟他们谈付100个亿，然后港铁公司自己筹集资金来建地铁，但是我们建好地铁站后，要把这个地的价值提升到150个亿，那50个亿完全是我们建地铁得来的正值，于是我们就把50个亿一块地全拿去填补资金缺口，另外一块地也是这样”。
在这种模式下，香港地铁无需政府投入资金、补贴运营或者担保贷款。港铁公司自负盈亏，承担所有的建设、运营及维护成本，此外，港铁公司还统筹所有地铁及房地产规划、设计、建造、管理，集约用地。目前，港铁公司在香港共计投资及营运诸如圆方(Elements)在内的13个商场，管理包括香港国际金融中心二期在内的多个高端写字楼及住宅。其在43个地铁站点物业总开发面积达1300万平方米，并保留27万平方米作为出租用途，投资物业市值超过640亿元。
姚展告诉记者，“我们的轨道网络有87个车站，其中大概有一半的站点有物业开发，从一开始到现在我们已经建好的、跟规划的物业开发共1300万平米，1300万平米是多大？比如IFC（香港国际金融中心）是18万平米，有88层高，1300平米就是大概这样70栋高楼。”
对于物业开发，港铁也有一套自己的秘籍。“那就是高密度，人要多；多功能，有酒店、办公楼、住宅；人性化设计，车站跟物业无缝对接；做好规划，分期开发，划分不同的项目给不同的开发商，以降低风险。”姚展说。
年报资料显示，2014年港铁公司总收入401.56亿港元，但是利润高达116亿港元，这其中物业板块贡献最大：车站租务占28%，物业开发占31%，物业租赁及管理站24%，票务收入仅仅贡献15%，内地及国际业务占2%。
政府、市民、地铁公司一举三得
截至2015年年中，港铁公司的市值约为2109亿港元，其中政府占股76.7%。据悉，港铁公司目前的负债率仅为7%，远远低于其它国内外地铁公司。港铁公司提供给记者的资料显示，对香港政府来说，截至2012年12月31日，香港政府通过向港铁转让土地所获得的收益为978亿港元。对香港社会来说，港铁除了为香港市民贡献了一个高效、优质、票价合理的轨道交通系统，还为众多香港市民构建了能够满足衣食住行各项生活需求的优质社区，同时也提供了众多的就业机会。而对港铁本身来说，也从中获得了持续稳定的财务回报。