清早，在仙林地铁口买早点，顺便把要洗的衣服送进一旁干洗店里，然后跳上地铁到新街口上班；午休时，到金鹰购物或菜市买菜，傍晚乘地铁回家……这是市民张小姐对地铁生活的畅想。
南京地铁“新三线”开通在即，距离缩短了，生活便利了，更多市民会加入“地铁族”的行列。地铁经济的时代正向我们走来。普通市民如何在地铁时代“掘金”？地铁的这本“生意经”又该怎么念？
河海大学商学院陈钢教授为市民解读地铁“生意经”。
普通投资者，如何分杯羹？把店开到地下去
每天上午九点，地铁新街口站厅的一家袜子店准时开市，等待着一拨拨进出地铁车站的“上班族”。一年前，老板在地铁里开了第一家小店，营业额不断攀升，现在，小店已经增加到六家。但是，几步开外的一家首饰店，经营者说赚钱并不容易，现在大概能够持平。
同样是地铁商铺，经营的业态和方式不同，产生的收益也会大不一样。那么，对于普通投资者来说，如果想分地铁商业一杯羹，该如何操作呢？
陈钢提醒普通投资者，如果投资了地铁的地下商铺，揣摩“地铁族”的心理才是硬道理。其实，地铁商铺分作地下和地上两种，一旦上了地面，其价值就将随着距离地铁站点出口的近远而递减。
“任何一个地铁站口，在设计时，首先必须考虑的是它快速集散人群的功能，乘客一但被疏散，商业所希望的人气就随之散去。”因此，地下商铺顾客大多数来去匆匆，他们不会花很多时间精挑细选、反复判断，所以，人们习惯的、价值适宜的一次性消费更容易生存，比如前面提到的袜子，还有书报，饮料等。
大学城如何“掘金”？“特色生活”有待激活
2号线特殊之处，就在于连接了两个大学城。“由于最近十多年的高校扩招，南京几乎所有大学都到郊区建设新校区。先后建成了江北、江宁和仙林等大学城。现在，多数大学城已经发展到人声鼎沸、车水马龙的地步。”但是这一块的资源还没有被充分挖掘出来。
光有大学校园和一堆教学用的建筑，未必就称得上是大学城。真正的大学城需要与外界沟通，在陈钢看来，“大学城应该不仅可学、可教、可研，而且还要可观、可游、可赏。假如地铁上总是大学师生和当地居民来来去去，大学城的地铁经济就没有被真正激活。”
陈钢希望，大学城里有鳞次栉比的书店画店、文具商店、乐器商店；还有比邻而立的音乐厅、话剧院、图书馆；还应该建一座大学文化博物馆；再做两条只有行人的青石板路，除了大学师生，还有到此一游、神情虔诚的市民和游客，路边的茶社、咖啡店一字形摆开遮阳伞和座椅，任由你从早到晚地在那里品茗、读书，或者聊天聊得海阔天空。
准确地说，大学城的商业，应当有满足师生需要的项目，还应当有体现大学城风貌、吸引外部消费的项目，做到这个地步，外部资源、资金和人才就会源源不断地涌进，大学城的商业才能够真正活起来。
是否会出现“地下城”？新商业节点创造新时代
地铁贯穿全城，成为一条条流金淌银的线路。有一种说法，19世纪是桥梁世纪，20世纪是高层(建筑)世纪，21世纪将是地下空间的世纪。不难想像，一个地下掘金的时代即将到来。
未来，南京地铁的3号线将穿过长江贯通南京南北，它的两端分别是江北的林场站和江宁的天元西路站，中间将经过南京火车站、南京市政府和南京火车南站，还要和1号线、2号线换乘。到那时，地铁网络化基本实现，客流还将大幅增加。
所以，在3号线及以后的线路规划中，构筑具有强大辐射力的地铁商圈将成为一个主要内容。
陈钢分析，除传统热点外，新的交汇站点(如南京火车南站)，站间距较大、距市区较远且单位、住宅集中的站点，都可以作为重点开发。
陈钢说，最新的南京地铁规划方案已经出台，线路总长将达到633公里。不久以后，南京市民真的可以在南京上班、回高淳居住；在六合设厂、在南京下单；傍晚在市区购物、入夜在汤山泡温泉。
如何把人流变成“钱流”？地下要卖“大众货”
“在地铁里开店是不错的选择，但是，必须慎重确定经营方向。”陈钢走访、研究过不少国外地铁商业表明，很少有大品牌在地铁站的地下商铺开店的，红红火火、人气旺盛的大多都是经营“大众货”的，就是多数人日常所需的一些产品和服务。
例如，在东京，大多数地铁站上都有深受中产阶级欢迎的精品书店、报刊亭，还有白领特别喜欢的便当店，不仅食物精致、美味，而且品种更换频繁，几乎可以达到令人垂涎的地步。这些小而必须的业态是地铁商业中最兴旺发达的。陈钢认为，经营地铁商铺，人气显然是选址时的第一决策要素，还有一个要素不容忽视，那就是特定人群的特定需求。他告诉记者，二号线东延线的南大站在地面上，它的铺面一经推出，几乎顷刻租完，主要的经营业态就是针对周边学生客群的，以餐饮、文化、日用百货和中档时尚服装为主。
不同的地铁站点，出入的客流会有不同的特殊性，例如，靠近写字楼的白领居多，靠近小区的以居民为主，大学城里师生是主力，商家所提供的商品或服务应充分满足他们的需要，比如一些与生活、工作和学习配套相关的业态，往往关联度越高发展空间越大。共性的要求是价格中档、品质优良、服务快捷。
陈钢说，由于南京地铁采用以土地经营为核心的筹融资模式，将会不断推出一些有竞争力的上盖物业，例如，SHOPPINGMALL、综合性大厦或大型百货，这类物业因为体量巨大、功能众多，应当能够吸引较多消费。
其实，南京敏锐的商家早已开始动作，比如苏宁就拿下地铁一号线全部商铺的经营权，金鹰百货则选择在不同区域的地铁口开店。“谁能够让地铁口与商场口对接，谁就占领了商业的黄金要塞。所以，毋庸置疑，谁有这个‘能耐’，谁有实力，谁就能占据先机。”不过，陈钢提醒投资者“上盖物业的规模越大，商业的培育期越长，小资本要慎入！”
例如，二号线的油坊桥站已经建成两座上盖建筑，面积数万平米，功能以写字楼和底层商铺为主。另外，河西元通站旁的大型SHOPPINGMALL华新城已经动工，建成后总面积将达到100万平方米，都比较值得期待。
南京地铁对GDP贡献有多大？未来三年，可达2500亿元！
地铁对GDP的促进是地铁外部经济的集中体现。这种促进主要是通过以下几种方式实现的：第一，原有的企业和产业，由于交通状况的改善，人流、资金流、物资流更加顺畅，而获得更大发展；第二，地铁有一种打破行政区划、连接相关产业的功能，开通的线路达到一定数量，势必产生“经济版图扩展，新兴商圈崛起”的效果；第三，由于地铁建设的展开和本地原先的产业基础，近几年，南京已经形成涉及轨道交通“工程设计”、“土建”、“车辆系统”、“供电系统”、“信号系统”、“售检票系统”、“消防系统”、“空调系统”、“给排水设备”各领域，国内最完整的轨道交通产业链。目前的产值已过百亿，近三四年内应能达到300-400亿的规模。第四，从长远看，南京的人才、文化和区位优势，如果加上交通优势，商业环境将有质的提升，吸引更多外来资本业指日可待。
陈钢介绍说，如果要给出一个具体的数字，可以使用国内比较通行的算法：“地铁站数×单位面积GDP产出×地铁经济圈面积×优质系数”。南京地铁1号线和新三线有60个车站；以2009年GDP4170亿元计算，南京每平方公里的GDP产出约0.65亿元；以地铁经济中层圈1000米计算，每个站口影响面积为3.14平方公里；目前87公里所经区域的经济是相对优质的，以2.0计，这样，南京1号线和新三线新增的年均GDP应接近250亿元。再考虑乘数效应，未来三年1号线和新三线对南京GDP直接贡献约1000亿，综合趋动应达到2500亿元。